【福州国际投资公司】长租公寓另有未来吗?

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青客又一次推迟了二季度财报宣布的时间,对于一家美股上市公司而言,这是一个危险的信号。

通常来说,从7月中旬最先,美股上市公司将在一个月的时间内陆续宣布二季度财报,而现在时间已经即未来到10月份,青客的二季度财报在多次预告之后却迟迟未能露面。

同时,上市不到一年,头顶长租公寓第一股光环的青客,已经多次陷入暴雷听说中。情形显然并不乐观。

确立于2012年的青客是海内最早一批做涣散式长租公寓的玩家,已往几年,得益于市场需求扩大、资源杠杆连续撬动等因素,长租公寓行业步入增进快车道。但对效率的太过追求也导致行业陷入逆境,青客当下的尴尬处境,是行业整体逆境的一个代表。

对于长租公寓行业而言,冰山和火焰是耐久并存的两个极端。

一方面,在都市重大的住房租赁需求前,长租公寓一头减轻房东穷苦,一头增添房客便利的模式,辅以资源的撬动作用,迅速横扫市场。另一方面,重资产的属性又为长租公寓戴上了繁重枷锁,在规模扩张与钻营盈利,房东与房客等多重角色中艰难寻找平衡。

今年上半年,疫情下,长租公寓行业日子尤为忧伤:受疫情影响,复工复产推迟导致衡宇空置率上升,天下各地长租公寓平台营收下降。但平台仍需肩负的运营成本——团队员工用度、房源预付租本、装修和维护用度等,导致原本现金流吃紧情形加倍严重,长租公寓行业面临生死生死的磨练。

多重因素叠加,潜在的风险被放大。

近段时间,天下各地长租公寓暴雷事宜频出:杭州友客、巢客,上海岚越,广州城璞相继被曝公司资金断裂后停业跑路,租客已交的房租预付款不见,房东被欠大批付款。即即是已经跑到行业头部位置的玩家,一直以来也风浪不停:此前,自若曾陷入甲醛房风浪;今年年头,蛋壳遭遇“吃房租差价”的舆论声讨。

而从已上市的蛋壳公寓和青客的显示来看,亏损是行业绕不开的主题:

蛋壳公寓最新公司财报显示,2020年第一季度亏损12.3亿元人民币。现在,蛋壳公寓股价相较年头跌幅已经超60%。

同为上市公司的今年5月曾被传倒闭,随后青客公寓宣布声明辟谣,称公司在正常运营中,但同时也认可公司遇到了资金难题。

事实上,无论暴雷、甲醛争议照样房租差价风浪,归根结底都引向一个最终疑问:长租公寓这学生意事实能不能确立?面临内外部重重磨练,长租公寓的未来到底是会走向天堂照样地狱?

风口起又落

在长租公寓生长初期,对于耐久饱受租房质量乱七八糟、黑中介等困扰的用户群体而言,这确实是值得激励的商业模式创新。

打开租房APP,凭证距离或地铁站、商圈位置,搜索厚实多样的户型、小区,种种文字、视频或照片详细透明地先容朝向、室友等房间信息,房内统一全新的装修,而且配备齐全的家电,统一化治理、生涯服务齐全、栖身体验佳的长租公寓成为年轻一代的租房首选。

长租公寓是互联网渗透传统行业引发模式创新的典型代表。

从源流来讲,长租公寓又被称作白领公寓或青年公寓,典型模式是公寓运营商将业主衡宇租赁过来,在举行装修刷新、配齐家具家电后,以单间形式出租给衡宇周边的白领上班人士。这一模式于2002年最先起步,初期主要服务于跨国公司来华高管,2008年最先,旅店式公寓迅速生长。2010年,互联网的迅速生长叠加消费升级,促使长租公寓市场连续扩大,大批长租公寓品牌陆续泛起,例如现在的头部玩家自若就是在这一时期确立的。

2014年,团结首创人、董事长兼CEO斥资近1亿元人民币,入股一家名为you+国际青年公寓的创业公司,在移动互联网创投热潮正盛之时,这一动作迅速将长租公寓推至风口浪尖。随之,在2015年前后,长租公寓平台如雨后春笋般确立。

凭证房源划分,海内长租公寓主要分为"集中式"和"涣散式"两类。

涣散式长租公寓品牌以自若、青客、蛋壳为代表,依赖整合户主房源举行重新装修治理,类似"二房东"。而自2015年最先大肆进军长租公寓市场的传统房地产企业,如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等,则以传统的商业地产运作模式,行使矜持土地开发或楼宇整租刷新方式举行运营。

对比“租期短、租住条件差”的传统住房租赁市场,长租公寓拥有两个最为显著的特点:一是租赁期较长,二是拥有相对尺度化和恬静的栖身环境。

租房市场供需两头的耐久不平衡是长租公寓行业蛋糕迅速做大的基本缘故原由。在都会化不停深化的靠山下,人口流动加速,但由于房价高企,租房成为了更多年轻一代的选择,需求端的严重饥渴催生出长租公寓市场,众多长租公寓品牌在短短数年间取得了发作性增进。

同时,2016年12月,中央经济事情集会定调“屋子是用来住的,不是用来炒的”,提出要确立多渠道共计、多渠道保障、租购并举的住房制度,推动种种住房租赁市场生长的政策逐步出台。政策导向在很洪水平上助推了长租公寓行业的快速生长。

据Fastdata极数《2019年中国长租公寓行业生长讲述》显示,2018年终,中国流悦耳口数目达2.41亿,住手2019年底,一线及新一线都会住房租赁市场规模达一万亿元。随着租房消费升级,长租公寓APP渗透率不停上升,住手2019年10月,长租公寓APP整体活跃用户规模超220万。与重大的市场需求相比,当前长租公寓行业仍处于在“爬坡期”,远景依然广漠。

站在风口上,已往几年,长租公寓自然也吸引了投资人的眼光。Fastdata极数数据显示,2019年前十月长租公寓创投融资近120亿元人民币,大量资金迅速涌向头部公司。蛋壳公寓C轮和D轮划分融资5亿美元和1.9亿美元,自若获B轮融资5亿美元、完成D轮融资1.5亿美元等。

经由前几年的资源助推,各大长租公寓平台迅速扩张,头部名目已经对照稳固。

依据2019年年终公然报道数据,自若运营房源超100万间,月活用户规模超150万。

凭证蛋壳招股书数据显示,住手2019年11月30日,蛋壳公寓的房源数目为43.27万间,增进177倍。于2020年1月在美国纽交所挂牌上市。

青客公寓持有的房源总数在10万量级左右,市场区域性对照显著。

但在行业狂飙突进之时,长租公寓也最先泛起种种乱象:暴雷、跑路事宜屡有发生,头部玩家中,甲醛房、推动房租上涨等负面事宜也一度引发外界对长租公寓赛道的诛讨。

履历了初期的赛马圈地赛后,连续快速奔跑的长租公寓终于最先遭遇阵痛。长租公寓能渡过危急吗?

重模式下的盈利难题

2018年8月,长租公寓在舆论层面遭遇了两次风浪。

该月,自若甲醛房事宜发酵,同时,前我爱我家副总裁胡景晖炮轰长租公寓为了拿房、抢规模推高房租的控诉,更是将整个行业推至风口浪尖。由之,长租公寓高速生长鲜明一面下的暗疮逐渐露出在市场更为严苛的眼光下。

只管两大负面事宜的原由各不相同,但追根究底,行业集中陷入舆论风浪,与自身模式存在的局限性密不能分。

长租公寓模式遭遇的最大质疑之一在于其并不拥有物业产权(传统地产商玩家除外)。长租公寓模式得以运转的条件是租得物业,也就是拿房,进而通过出租物业获得营收和利润。因此,物业使用权的稳固性,如租期、出租价钱等,就取决于长租公寓运营方与“大房东”的关系稳固性,其中潜伏的风险在于物业持有者收回物业,或者重新谈判出租价钱都市增添长租公寓运营商的成本。

正因云云,长租公寓是一个重资源的行业。每一套屋子收进来,在没有发生一分钱收益的条件下要投入几万块去装修刷新,这部门投入要靠后续的租金差价一年多甚至两年的时间才气接纳。

详细来说,长租公寓平台在受到租户的租金之前,需要给业主支付房费,然后还要肩负装修成本、质料、运营用度如品牌宣传,服务用度如家具维修,以及人工等各项用度。正因云云,一些头部平台资产欠债率居高不下,谋划风险大。

自若尚未公然披露自身的盈利情形,但据第一消费金融数据显示,自若在2015到2017的三年间累计亏损约13亿元。

蛋壳公寓2020年第一季度财报数据显示,公司实现营业收入19.4亿元,同比增进62.48%,然则公司亏损也连续加剧,2020年一季度公司亏损12.3亿元,2017年、2018年、2019年划分亏损2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元。

青客公寓招股说明书显示,该公司2019年度营业收入为 12.34亿元,同比上年增进38.65%,净利润亏损4.98亿元,较2018年同比削减0.3%。2017~2019年资产欠债率不停上升,划分为137.17%、143.82%和145.02%。此外,2017-2019年轻客公寓延续3个财年谋划性现金流净额为负。

由于需要大量资源投入,若何撬动杠杆,便成为长租公寓生长历程中异常难又异常主要的一环,“租金贷”的泛起和普及是长租公寓生长历程中异常主要的节点。

2015年前后,随同互联网金融的快速生长,“租金贷”泛起并逐渐在长租公寓领域普及开来。“租金贷”的基本模式是,金融平台依据平台和租客签署的条约,一次性将租客条约期内的所有租金支付给公寓方,租客按月或者按季度把租金支付给金融平台还款。

在这个历程中,长租公寓方一方面提前拿到了租客条约期内的所有房租,另一方面又仍然按月给房东结款。这中央由于时间差泛起的资金沉淀可以辅助平台扩大规模的同时快速回笼资金。“租金贷”为长租公寓平台提供了新的融资渠道,许多平台借助“租金贷”这个金融杠杆,进一步实现规模的快速扩张。

以蛋壳为例。据蛋壳2019年公司财报显示,公司现在的资金主要泉源于租赁预付款,包罗金融机构提供的租金贷预付款以及租客的预付款。2017年、2018年、住手2019年9月30日,蛋壳公寓划分从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元,在2017年、2018年和2019年划分有91.3%、75.8%和65.9%接纳租金贷款方式举行房租给付。

然则这种模式存在很大的风险:

一方面,长租公寓通过租金贷获得的资金现实上是长租公寓在未来需要支付给房东的租金。以是当公寓将这笔钱用作市场扩张时,公寓就必须保证新开发房源的入住率。一旦市场泛起颠簸,例如扩张不顺遂,入住率不及预期、或者突然有大量租客退房等情形泛起,长租公寓就会晤临资金链断裂的风险。

而另一方面,由于资金缺乏羁系,长租公寓为了追求更高投资回报率,将资金投入到其他高风险项目或资源市场,进一步增添了资金亏损的风险。近两年频发的长租公寓暴雷事宜主要就源于租金贷使用下的“高收低租”。

重资产模式、对资金的高度依赖,都意味着长租公寓需要找到更多“开源”之道,但遗憾的是,从当前来看,租金差仍是长租公寓平台盈利的主要方式。

从效益和效率角度剖析,在存量牢靠的情形下,需要提升衡宇空置率才气提升资金流转。据21世纪经济报道示意,只有入住率到达95%,才气实现稳固的现金流。自若公寓到2019年底才实现95%,而蛋壳公寓的入住率现在在75%左右。因此单纯靠现在的收入泉源很难在短期内获得盈利,拓宽盈利点就显得尤为主要。

基于现实,长租公寓们给市场讲的故事都离不开“入口”这个饼。

蛋壳曾在招股书中这样示意:租户天天在公寓里待10个小时以上,这就是伟大的时机。蛋壳设计强化并扩展其生态系统:嵌入其他第三方服务提供商,提供更大局限的服务来更好地服务租户,并探索新的变现时机,如智能家居、迁居服务、金融与保险服务,及新零售和其他内陆服务。

自若则实验通过推出“自若寓”和“自若驿“等知足差异群体的需求,同时通过自若保洁、自若迁居、自若维修等拓展营收泉源。

然则现在,长租公寓平台依赖租金获得营收的现实仍未获得基本改变,开源希望有限,节省空间不大,两相挤压下,长租公寓依然无法走出亏损陷阱。伟大的现金流压力一旦遭遇外力,便迅速来到危险边缘。

今年上半年,疫情的泛起为本已主要的长租公寓行业带来了更大压力,内外力配互助用下,长租公寓,现在似乎陷入了进退失据的状态。

面临问题频出的行业,羁系部门已经最先行动。今年9月,住建部宣布《住房租赁条例(征求意见稿)》,对住房租赁企业的资质、行为、监视机制及执法责任举行明确规范,将阻止租赁乱象、指导行业康健生长。如为阻止长租公寓暴雷事宜,明确划定房租赁企业不得以遮掩、诱骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等。

曾经撬动行业生长空间的租金贷被纳入羁系局限,是行业面临的重大转变:在资源杠杆受到更严酷羁系的靠山下,长租公寓若何在重资产模式下撬动资源实现扩张,同时打开营收渠道增添收入泉源,已经成为加倍迫在眉睫的事情。

无论若何,对于曾踩中时代风口的市场宠儿长租公寓而言,一个显著的信号已经被释放:赛马圈地的时代竣事了,长租公寓们需要重新审阅自己的未来。